Contrato de compra e venda e demais passos da aquisição de imóveis

Imobiliário

Lorrayne

16 min. de leitura

“O sonho da casa própria”. Quantas vezes nós já não escutamos esta frase vinda de alguém que acabou de comprar uma residência, ou mesmo de programas de TV, não é mesmo?

Para quem já elaborou ou assinou um contrato de compra e venda antes e já viveu todas as etapas de aquisição de imóveis, talvez esta tomada de decisão não seja mais tão assustadora. Mas para quem está entrando em contato com esse assunto agora, existem muitas informações importantes sobre todo este processo. 

  • Quais gastos vão além do valor que imobiliárias e construtoras mostram?
  • Como funciona um financiamento?
  • Quantas etapas deverão ser percorridas até finalizar o processo de compra?
  • Quais documentos serão necessários apresentar?  

Se esta é a primeira vez que você procura um imóvel para comprar e ainda se pergunta como funciona o processo, leia este post e esclareça todas as suas dúvidas de uma vez por todas!

Quais são as etapas que levam à assinatura dos contratos de compra e venda?

Corretores de imóveis, documentação, financiamento, cartório… Tudo isso pode ser novidade para quem está lidando com o assunto pela primeira vez. Se este é o seu caso, pode ficar calmo! Apesar de a tomada de decisão de comprar um imóvel ser um passo gigante a ser dado, todas as etapas que envolvem este processo não são tão complicadas assim. 

Confira o passo a passo do que fazer assim que decidir realizar o sonho da casa própria.

1. Escolha a casa dos sonhos

Existem inúmeros detalhes que devem ser levados em consideração na hora de buscar um imóvel para comprar. 

  • Você quer um imóvel em construção ou já pronto? 
  • Em que zonas e bairros você quer viver? 
  • Existe comércio, escolas, postos de saúde e afins pela redondeza?
  • Você já tem o dinheiro no banco ou precisará de um financiamento?

Primeiro tente responder a todos estes questionamentos. Assim que tiver definido um valor máximo, localização e forma de pagamento, é hora de buscar o imóvel perfeito. Uma boa opção é acessar aplicativos especializados, sites de imobiliárias e filtrar a pesquisa por região e valor. Assim você não perde tempo indo até lugares em que não deseja morar ou visitando casas com valores acima do que pode pagar.

Depois disso, é hora de começar as visitas. Não se esqueça de levar em consideração gastos com reformas caso o imóvel seja antigo ou pesquisar pela idoneidade da obra e da construtora, se estiver buscando imóveis na planta ou ainda em construção.

2. Defina como o valor será pago

Como o imóvel será pago, você tem o dinheiro total no banco ou precisará de um financiamento imobiliário? Se o valor for pago à vista, o processo acaba sendo mais rápido, porque pula as análises de renda da instituição financeira e vai direto para as propostas de compra e apresentação da documentação.

Porém, para quem precisa de um financiamento, vamos mostrar quais são os passos necessários a seguir. 

Como funciona o processo de solicitação de financiamento?
O financiamento habitacional é uma das maneiras de conseguir comprar um imóvel próprio. É claro que o processo envolve inúmeras análises e burocracias, mas se você souber qual é a renda familiar e buscar um imóvel que esteja na faixa de preço adequada, é quase certo que seu pedido será aceito.

Conheça os passos para solicitar um financiamento: 

Simulação do financiamento
Os sites das instituições financeiras já oferecem ferramentas que simulam o financiamento e mostram se o interessado tem recursos necessários para progredir com a solicitação.
Proposta de financiamento
Depois de analisar as possibilidades de financiamento que estão disponíveis para o perfil e renda familiar, é necessário inserir alguns dados para criar a proposta. Esta etapa também é feita on-line. Entre os documentos solicitados estão:

– Documentos pessoais;
– Informações sobre o emprego, profissão e renda mensal;
– Informações sobre o imóvel, como valor, localização, entre outros.

Análise de crédito
Nas etapas anteriores, os processos eram on-line. Agora, para que a instituição possa dar início à análise de crédito, será necessário apresentar os documentos informados durante a proposta e mais alguns, como:

– Certidão de casamento;
– Comprovantes de renda;
– Certidões negativas de débitos federais dos envolvidos;

Para quem deseja utilizar o FGTS na compra, ainda é necessário emitir os extratos atualizados e apresentá-los carimbados pela Caixa e assinados pelos responsáveis pelo dinheiro.

Avaliações da compra        
Assim que a análise for encerrada e o crédito liberado, é necessário apresentar uma série de documentações dos proprietários atuais do imóvel, assim como do próprio imóvel. A negociação só será realmente autorizada se tanto os proprietários quanto o imóvel estiverem com dívidas e pendências legais quitadas.  
Nesta etapa, os documentos solicitados são:

– Documentos pessoais dos cônjuges;
– Certidão conjunta de débitos tributários;
– Matrícula do imóvel;
– Certidão Negativa de Débitos, que é o documento que atesta que as dívidas de IPTU, taxa do lixo e demais tributações municipais estão quitadas.

Vistoria técnica
Além da análise de perfil, é necessário encaminhar um engenheiro ou profissional credenciado à instituição financeira para avaliar as condições do imóvel e atestar que o valor pago condiz com o valor de mercado. 
Se o imóvel apresenta as condições alegadas, o financiamento é aprovado e as negociações podem começar. Este processo de vistoria técnica é detalhado em um laudo e cada instituição financeira cobra um custo em relação à ela, que varia entre R$2 mil e 3 mil. 
A partir daqui, os processos são os mesmos que uma pessoa que compra um imóvel à vista. 

3. Faça a proposta de compra 

É claro que, quando você selecionou o imóvel e o visitou logo em seguida, já tinha uma boa noção do preço que ela valia. Contudo, muitas vezes o imóvel apresenta alguns defeitos que precisam ser reformados ou então já não recebe propostas há meses e o proprietário acha que vale a pena dar um desconto e fechar a venda logo de uma vez. 

Nesta etapa é necessário apresentar uma proposta de compra, que é o documento que apresenta todas as informações que deverão ser aceitas ou negadas antes do contrato de compra e venda

A proposta de compra deverá ser preenchida com uma série de dados, como:

  • Dados pessoais do proprietário do imóvel;
  • Dados completos sobre o imóvel, como metragem, endereço, características, etc.
  • Informações sobre corretor e imobiliária, caso estejam envolvidos na tratativa;
  • Preço proposto pelo interessado e forma de pagamento;
  • Data e assinatura do interessado pela compra.

Vale lembrar que, se o dono do imóvel rejeitar a proposta, ainda é possível fazer uma contraproposta até que ambos entrem em um acordo.

4. Elaboração do contrato de compra e venda  

Esta publicação do blog da Soluti está muito completa e aborda todos os aspectos dos contratos de compra e venda. No entanto, vamos detalhar este assunto mais um pouco e focá-lo exclusivamente na aquisição de imóveis. 

A elaboração do contrato de compra e venda é o documento mais importante de toda a negociação e compra do imóvel. É ele que irá assegurar judicialmente que todas as garantias e obrigações entre comprador e vendedor serão respeitadas.

Um contrato de compra e venda deve apresentar uma série de informações sobre ambas as partes (vendedor e cônjuge e comprador e cônjuge), como:

  • Dados completos de todas as pessoas envolvidas na negociação;
  • Informações completas e detalhadas do imóvel;
  • Descrição dos tributos e regularidade. É necessário imprimir as certidões e anexá-las no contrato, provando a existência ou inexistência de dívidas tributárias. Caso existam dívidas no imóvel, também é preciso definir um responsável pela quitação; 
  • Detalhamento sobre desocupação do imóvel, definindo o prazo em que o morador deve desocupá-lo; 
  • Verificação de dívidas e pendências do antigo dono, como financiamento, inventário, partilha, entre outros;
  • Inclusão de uma cláusula para rescisão do contrato, caso um dos lados não cumpra com suas obrigações.

A elaboração de todos os fatores listados acima já é bastante complicada. Contudo, mesmo após elaborado, o contrato de compra e venda ainda precisa passar por uma série de processos burocráticos até se tornar válido e reconhecido judicialmente.

São cópias impressas para cada envolvido, mais assinaturas de todos e autenticação no cartório. A boa notícia é que, hoje em dia, muitas empresas já possuem ferramentas adequadas que permitem a elaboração e autenticação de assinaturas e contratos digitais. Abordaremos este assunto com mais detalhes no decorrer do post. 

5. Últimos processos da compra do imóvel

Os últimos processos que antecedem a compra do imóvel são bastante burocráticos e possuem algumas diferenças para a pessoa que comprou à vista ou por financiamento.  

Pagamento da Guia ITBI

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal. Sua alíquota é diferente para cada cidade, mas, em geral, vai de 2 a 5% do valor de mercado do bem. Seu pagamento é obrigatório para que a transferência de patrimônio seja efetuada, e tanto compradores à vista ou por financiamento devem pagá-la. 

Cartório de Notas 

Com toda a documentação assinada e autenticada e a guia do ITBI paga, é necessário ir até um Cartório de Notas escolhido pelo comprador para fazer a minuta da escritura. 

Este processo de registro da compra em cartório custa entre R$1131,00 (para imóveis de até R$100 mil) e R$2636,00 (para imóveis de R$1 milhão). Os valores citados aqui são baseados nos valores cobrados na cidade de São Paulo. É necessário buscar os valores para a cidade em que o imóvel está no cartório de imóveis da região ou perguntar para o corretor. 

Com a minuta elaborada, é hora de agendar a assinatura da escritura.

Escritura pública/ Contrato de Alienação Fiduciária

A assinatura da escritura é o documento que comprova quem é o dono do imóvel. Esta etapa do processo de aquisição de um imóvel só é necessária para quem compra à vista. Quem fez um financiamento recebe o Contrato de Alienação Fiduciária emitido pela instituição financeira e que equivale à escritura pública.

Assim como o valor cobrado nas demais taxas, a escritura também varia de cidade para cidade. Em São Paulo, as taxas cobradas vão de R$1.643 (para imóveis de R$100 mil) até R$3.569 (para imóveis de R$1 milhão). 

Após coletada a assinatura da escritura, o comprador irá quitar o valor integral do imóvel e levar todos os documentos e escritura até o Cartório de Registro de Imóveis da região para concluir a compra.  

Para quem optou pelo financiamento, é necessário levar o Contrato de Alienação Fiduciária e a guia do ITBI até o Cartório de Registro de Imóveis e depois levar o registro até a instituição financeira que concedeu o financiamento e que fará o pagamento ao vendedor.   

Se você chegou até aqui, parabéns, você é proprietário de um imóvel!

Quanto custa, afinal, comprar um imóvel?

Deve ter ficado claro que o processo de comprar um imóvel vai bem além do valor do próprio imóvel. É necessário pesquisar bem estes valores extras para não “tomar um susto” assim que eles forem surgindo. 

É claro que para cidades pequenas, os valores quase sempre são menores também. Mas para quem vive em cidades grandes como São Paulo, Fortaleza e Rio de Janeiro, é melhor deixar um bom valor reservado.

Vamos fazer um resumo agora:

Laudo técnico após vistoria (apenas para financiamento)De R$2 mil a R$3 mil
Valor do imóvel R$ 600 mil
Valor do ITBI2% do valor do imóvel
Valor da Escritura (apenas para compras à vista)R$3 mil
Valor do Registro do ImóvelR$2 mil (Vale lembrar que, para compra do primeiro imóvel, este valor pode ser dividido pela metade). 
Certidões negativas e de débitosAproximadamente R$500

Fonte: Economia Uol

Por que buscar por imobiliárias e construtoras que se apoiam em tecnologia?

Durante os esclarecimentos sobre contrato de compra e venda, nós citamos que, em imobiliárias e construtoras que oferecem processos tecnológicos, o contrato digital e as assinaturas eletrônicas agilizam as etapas da compra e diminuem drasticamente a burocracia.

Mesmo nos dias de hoje, ainda existem muitas pessoas que se sentem inseguras em confiar na tecnologia, principalmente se forem bens materiais que estiverem em jogo. Contudo, empresas sérias como a Soluti, dedicam anos à criação de soluções seguras e completas para facilitar tanto a vida do cliente quanto da imobiliária. 

Quando a imobiliária conta com certificação digital e Assinaturas Eletrônicas como o Assine Online, oferece contratos digitais, com validade jurídica amparada pela Medida Provisória nº 2.200-2/2001, Art. 10, § 2o, simplificados e livres de burocracia.

Para que continuar pagando aluguel meses seguidos esperando a finalização dos trâmites da compra do seu imóvel se você pode escolher uma empresa que tenha processos digitais e acabar com a burocracia em poucos passos?

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